案例研究

奈良古城

原汁原味的日式建筑景观，一脉相承的传统生活场景

文化遗产保护措施：

国家主导的遗迹展示与法律建设，市民推进的社区营造，共同保护城市文化遗产。

文化旅游开发措施：

?旅游开发规划从古城到老街，整体保护开发

?积极发掘民俗文化资源，推出强仪式感的节庆活动

?传统手工艺品转化为旅游商品，保证质量，张扬特色

?活化传统行业，体验地域生活文化

丽江古城

“休闲度假+精致体验”，世界级的古城旅居目的地

产品业态：

业态雷同、商业过度，业态配置与发展定位有一定矛盾

经验借鉴：

丽江模式：以文化遗产保护带动旅游发展，以旅游发展促进文化遗产保护

开发隐忧：

商业过度、文化危机、业态雷同、容量超负荷

本期：湖南·凤凰古城案例研究

概况

“主题购物+夜休闲”为主题，苗家民俗为特色的风情古城

概况：位于湖南省湘西土家族苗族自治州的西南部，占地约10平方公里，人口约5万，为典型的少数民族聚居区，是国家AAAA级景区。

发展定位：大湘西中部旅游中心、文化旅游产业发展中心。

项目特色：主题购物+夜休闲+苗家吊脚楼+民俗风情。

功能结构：综合服务区、夜间休闲区、主题购物区、特色餐饮区、生态观光区、其他区域。

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产品业态

超90%的房屋用作商业开发，“过度商业化”问题凸显

商业业态：余户商家入驻，业态主要以客栈、酒店、旅游商品为主，占据总数的50%以上。

商业规模：凤凰古城核心商业区包括虹桥、酒吧街、旅游商品街、旅馆街、现代商品街五部分，商户共户，以旅游商品业态为主。

凤凰古城商业业态：虹桥文化街──饰品为主；酒吧街──酒吧餐饮；民俗工艺品街──旅游商品；旅馆街──客栈集群；现代商业街──生活用品。

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1.核心区内几乎90%的房屋都被用作商业用途，出现了“过度商业化”的问题，古城本身的文化气息被破坏。

2.旅游商品同质低品滥价、酒吧泛滥。如仅在0.91平方公里的凤凰古城核心区，就有多家卖姜糖的商店，多家卖银饰的店铺。

运营管理

开发背景：年，凤凰县经济发展陷入萧条，经济被迫转型，年10月14日，湘西自治州凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权成功转让，受让方将在经营期内向凤凰县支付转让费8.33亿元，首付万，尾款50年付清，此外需支付万元的古城改造费。

开发主体：凤凰新组建的景区管理服务公司，由凤凰古城公司、南华山公司、乡村游公司与政府合建而成。其中，凤凰古城公司占51%股权，凤凰县政府占49%。从年开始，古城经营权转让期限50年。

管理与运营体制：

?外来企业开发模式

凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权转让给凤凰古城旅游发展有限责任公司，时长50年。

政府承担：古城日常管理维护、古城文化修缮、沱江河水体治理、供水排污设施完善、沱江风光带及古城夜景打造、保护古城特色民居（吊脚楼）等。

凤凰古城旅游发展有限责任公司承担：景区内管理、古城石板街改造、沱江沿岸治理、日常保洁清运。公司也参与部分基础设施建设投资等职责。

?多方合作共同运营格局

年，凤凰县政府独资的铭城公司与凤凰古城文化旅游投资股份有限公司合作组建了凤凰古城景区管理服务公司，双方股份构成比例为49：51，注册资本为1.2亿元。该公司承担对景区景点实施门票销售及营销、服务等职能。

产权所有：所有商铺产权归政府，出租给商户经营，商铺只租不卖。

盈利模式：.4.10——.4.10，门票制。.4.10后，取消大门票，保留景点门票。

盈利模式：.4.10——.4.10，门票制。

.4.10——.4.10，凤凰县试行了以“景区整合经营、围城设卡验票”为主的旅游管理服务新体系。

?政府收益：3年来，当地政府依法收取“两费一金”即旅游资源有偿使用费、旅游宣传促销费和价格调节基金的费用共计1.19亿元。共投入6.96亿元用于古城设施建设。

?利：3年的“减负保护”，既没有造成游客数量“断崖式”下跌，又为原本“不堪重负”的古城提供了转型提质的条件，旅游秩序明显好转，环境卫生方面等也有很大改善。

?弊：确实给住户、商户的日常生活带来了不便，对那些不看景点只来休闲的游客增加了负担。

盈利模式：.4.10后，取消大门票，保留景点门票。

?古城提质增效：年4月10日起，凤凰古城暂停“围城收费”后，游客量旅游收入双增长。

年4月凤凰接待游客.16万人次，旅游收入达10.89亿元，同比增长9.02%和5.32%。“五一”小长假“井喷”，三天共接待游客22.88万人次，实现旅游收入1.63亿元，分别同比增长17.51%和14.79%。

商户的营业收入与游客人数的增加并不构成直接联系，古城内有很多品质高、营销策略好的商户即便位置不好，在旅游淡季依旧不缺客人。客观上推动了古城商铺的转型升级。

?辐射全域乡村：带动周边乡村旅游人数和收入双增加，实现全域旅游协调平衡发展。

截至年4月28日，到凤凰乡村游的购票人数就已达11.万人次，门票收入有.万元，比年4月一整月的收入还多.万元。“五一”小长假，乡村休闲游成为亮点，飞水谷、山江苗族博物馆、老家寨、拉毫营盘等奇山异谷和特色村寨，成为古城旅游的有效互补与深度延伸。

经验借鉴

市场主导型开发

年，凤凰县经济发展陷入萧条，经济被迫转型。在“官办旅游”收效甚微的情况下，将凤凰古城特许经营权转让至企业，引入市场开发管理凤凰古城，并在-年期间，推出如旅游交易会、电视媒体宣传、大型节庆活动举办等营销方式，成功塑造“天上凤凰”品牌

古城迁移计划

多年来，“狂飙突进”式的商业开发使古城不堪重负，违章搭建的沿河酒吧、阻碍行洪的仿古建筑、薄弱的基础设施……古城遗产保护危机现状引发各方







































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