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雪后的四明山很美，银装素裹，玉树琼枝。老司机搞了二十年房产，看过海景房、山景房、湖景房，就是没看过雪景房。所以老司机在四明山自建农家大别野，除了避暑，更是为了偶遇那难得一见的南方的雪。南方的雪可遇而不可求，全靠来自西伯利亚的寒流，寒流来了也不一定就下雪，搞不好就是冻雨，又湿又冷。就像调控，来了也不一定能降房价，搞不好更买不起房。就在北仑新地王的隔日，宁波出台了新一轮调控措施；就在新政出台四天后，镇海拍出了新地王。镇海地王（属高新区管）的真实楼面价大约元/平，商品房限价元/平，一算差价仅剩元/平，如果按照这样的毛坯价格去卖，开发商肯定要亏钱。这种自残式的竞争让老司机想到了《唐伯虎点秋香》，最经典的一句台词是：谁敢比我惨！近两年在宁波所有的板块中，镇海的供应量可能是最小的，无论庄市还是骆驼（含高新区），都出现了供应断档，最多的时候，也就两到三个楼盘在卖。同时镇海又严格实施限价，由此也成为宁波倒挂最严重的板块之一。严重的供不应求加上价格倒挂，让镇海的每一块地、每一个新盘都像秋香一样充满了诱惑力。秋香一定是大长腿。不少人都问过我，选方桥还是选骆驼，我的答案是骆驼；还有人问我选慈城还是选骆驼，我的答案还是骆驼。选骆驼的理由很简单，它是区府所在地，它价格倒挂，它严重供不应求。甚至，当有人问我选庄市还是选骆驼的时候，我也选骆驼，因为它便宜，配套也没比庄市差。在未来的两到三年内，在宁波的近郊板块中，骆驼的确定性无疑是最强的。方桥就不多说了，因为老司机之前说过太多次，也得罪了不少人。老司机看好方桥的时候，还没多少人知道方桥，现在许多人看好方桥，老司机觉得有点点贵了。当价格的势能不再明显的时候，相比其他板块，方桥需要建立起新的竞争优势。聊完镇海我们再来聊一聊江北，因为她们都想成为宁波北部的中心。前不久，老司机参加了一场江北区政府组织的座谈会，会议就选在慈城老城。会上，江北区和慈城镇的相关领导介绍了十四五规划的宏伟目标，其中关于城市建设的部分（也是与楼市紧密相关的部分）是这样表述的：重点发展姚江新城。姚江新城对于江北来说，其重要性怎么描述也不为过。如果说文创港带动的是老城改造特别是孔浦一带的价值提升，其范围是比较小的；那么姚江新城带动的将是慈城、洪塘和庄桥的广大区域，对于江北是全方位的提升。甚至还会辐射到余姚东部的乡镇和海曙的高桥一带。当然，海曙也可能在江的对岸打造自己的新城核心。姚江新城的江景优势已无需多言，待4号线通车，西洪大桥建成（年底），这个板块的独特价值会逐渐被大众所认知。姚江新城现在最需要告诉大家的是：规划做得怎么样了？没有规划，姚新的故事就无从讲起。无论是整体的大规划还是局部的小规划，都需要及时的、甚至反复的向社会披露。以老司机掌握的资料，目前姚新公布的规划仅限于启动区，奥体南侧一直到江边的广大腹地，大家都还是一头雾水。说到姚新就必然说到慈城，最近没有去过慈城的人可能还保留着刻板印象——慈城只是一个郊区的古镇。事实上，慈城现在与方桥最大的不同，在于城市界面的连续性——从青林湾到洪塘再到慈城，整个城市已连成一片。这其中，E商小镇和万科云谷，以及市委党校，起到了至关重要的“桥接”作用。慈城古城这两年的改造力度也很大，增加古镇的商业特别是餐饮和住宿无疑是正确的。游人本身也是俗人，历史的、传统的、文化的景点能吸引他们，但好看的、好玩的、好吃的才更具魅力。老司机有点担心政府主导下的改造太过于阳春白雪，以至于曲高和寡。慈城或许应该留一个空间给民间自由发挥，就像厦门的曾厝垵，有热闹非凡的美食街，以及各种价位的民宿，能够包容各个阶层的消费。谁能告诉我曾厝垵为什么大床房那么多？其实慈城有资质做一个具有全国影响力的项目，如临安的桃李春风、北戴河的阿那亚，这样的项目需要耐心，也需要机遇。说回北仑地王。很明显，新地王迅速激活了北仑楼市，顺源里开盘劲销90%，相比之下，11月开盘的梧桐原现在备案也才75%，如院的备案率仅为3成。不过在新地王出现后，这些楼盘销售速度都在加快。北仑仍然是一个独立的区域市场，就像一个县级市场一样。这样的市场容易炒起来，也容易凉下去，最根本的原因是客户盘数量不够大。北仑长期以来都是大规模供应，因此房价一直比较低，但最近几年供地开始变得节制（可能与土地不多了有关，近些年卖地都是东一块西一块），房价开始急剧拉升。房价大涨之后，连北仑本地人都开始怀疑房价是否合理时，麻烦就来了。因为，这是一个以本地客户为主的地缘性的市场。因此，这时候北仑特别需要一个新地王。在整个北仑的版图中，老司机仍然最看好小港滨江新城，原因是这个板块面对的是宁波主城区的广大客户。在整个城东，滨江新城具有无可替代的价格优势，并且有科创大走廊这样的市级规划背书，供应量也不大，我觉得没什么好担心的。当然，如果一段时间滨江新城的价格炒上去了，就如同方桥一样，老司机的看法可能会改变。无论哪个板块，无论老司机是看好还是谨慎，反映的都只是我个人当时的看法，不代表这个板块的真实发展前景。老司机特别担心有人拿着我曾经的观点来质问我，那感觉就像失散多年的初恋，拿着当年的情书来要我为她负责一样。

往期回顾

板块解析

慈城新城板块丨骆驼板块丨鄞州湿地公园

长丰板块丨明湖板块

高新区板块

东部新城核心区

姜山板块

集士港板块

数说

土地篇丨成交篇

房价篇（上）

房价篇（下）

大事记

楼盘篇丨网红盘

板块篇（上）

板块篇（下）

供地计划

1月丨4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

12月

直击拍地

1月15日丨杭州湾超百万方宅地出让！总价达26.55亿元2月28日丨地价终于破万，生命科学城势不可挡

3月04日丨荣安竞得岳林宅地慈城新城临湖地块底价成交

3月05日丨阳光城拿下霞浦“地铁盘”！北仑打响节后土拍“第一枪”

4月20日丨楼面价元！弘阳力夺陈婆渡宅地

4月24日丨元/㎡！绿城入主原白沙菜场地块

5月08日

元/㎡荣安强势力夺鄞南宝地！

5月09日

元/平！万科刷新镇海地价！

5月13日

元/㎡祥生成为姜山土拍大赢家！

5月19日

元/平！德信拿下鄞州中河地段“双轨”宅地

5月28日

元/㎡！维科今日进驻的这个板块曾被黄宗羲点赞！

6月18日

激战落锤！最高楼面价元/㎡蓝光竞得高桥宅地！

6月19日

实际地价元/㎡！奥园竞得北仑滨江新城核心区宅地！

6月20日

实际地价元/㎡！中海竞得老海曙核心区宅地！

6月20日

实际宅地地价约元/㎡！招商竞得老江东铂金级地块！

6月23日

“阿富汗”涅槃，元/平，滨江摘得文创港宝地！

6月24日

再创纪录！元/㎡！明楼东胜崛起！绿城竞得鄞州徐戎宅地！

6月28日

元/㎡，蓝光加冕奉化“新王”，力夺中交未来城宅地！

6月29日

潘火“火了”！元/㎡，溢价率31.9%，绿城竞得潘火宝地！

6月30日

元/㎡！绿城再次拿下潘火宅地！六月收官战“首战”告捷！

7月1日

7月首场土拍落锤！荣安元/㎡拿下奉化大成路宅地

7月2日

10家房企鏖战！绿城再度竞得高新区宅地楼面地价元/㎡！

7月27日

实际地价元/㎡！宝龙加仓奉甬新城板块

7月29日

元/㎡！金地竞得“凤凰城下”核心宅地！

7月29日

元/㎡！大港开发竞得北仑春晓核心宅地！

7月30日

元/㎡!保利拿下鄞奉片区宅地！海曙地价天花板又刷新!

7月30日

实际宅地地价.6元/平方米！奥克斯竞得姚江新区地块！

7月31日

封顶价元/㎡竞配㎡人才房！万科斩获江北慈城新区宅地！

7月31日

元/㎡！绿城轨交斩获东钱湖新区核心宅地！

8月5日

楼面价元/㎡！荣安拿下姚江新城优质宅地！

8月6日

总价32.66亿！绿城竞得奉化区原奉化中学地块！

8月6日

总价15.63亿！大家竞得奉化滕头村旁优质地块！

8月7日

总价29.94亿元！宝龙拿下文创港核心区中兴大桥两侧地块

8月7日

总价9.8亿元！宝龙拿下奉化东部新城地块！

8月13日

总价10.1亿元，荣安强势力夺鄞州公园板块终极宅地！

8月21日

总价3.1亿！荣安斩获北仑滨江新城启动区6#地块！

8月21日

破纪录！实际地价约元/㎡！江山万里雅戈尔超42亿夺下明湖热地！

8月24日

总价26.53亿！荣安力夺天一晓著旁优质地块！

8月28日

总价30.38亿！滨江拿下老江东宁穿路核心地块！

8月31日

底价成交！总价约2.2亿！恒大力夺御海天下北侧地块！

8月31日

总价42.78亿！龙湖夺得原太平鸟地块！

9月24日

总价24.37亿！美的竞得江北文创港核心地块宅地！

9月28日

总价4.79亿！富邦竞得江北区荪湖南地段宅地！

9月29日

燃！再次刷新！绿城元/㎡封顶价斩获镇海新地王！

10月12日

总价3.76亿！富邦竞得江北区荪湖南王家地块宅地！

10月12日

总价6.03亿！荣安竞得万科未来之光对岸宅地！

10月13日

底价成交！总价9.26亿！轨道交通华润竞得轨道4号线下应金达南路站地块！

10月13日

16家房企鏖战！龙光竞得慈城新区宅地！楼面地价元/㎡！

10月14日

总价9.56亿！骏荣竞得慈城新区又一宅地！

10月15日

总价12.38亿！龙光竞得慈城新区又一宅地！

10月20日

底价成交！总价3.5亿元！合能竞得北仑新碶街道一商住用地

10月21日

总价12.41亿元！荣安摘得奉化岳林街道优质宅地

10月22日

新地王！奉化万达以南地块被荣安强势夺得！楼面价约元/㎡！

11月25日

总价14.37亿元！佳兆业摘得3号线仇毕站旁宅地

12月8日

新纪录！约元/㎡！这家房企斩获北仑凤凰城宅地

12月15日

燃！封顶楼面价约元+竞配人才安居房㎡！龙光斩获植物园板块宝地！

12月17日

鄞奉发力，再掀热潮！约元/㎡，建发力夺海曙启运路地段地块

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